İmar Hakkı Transferinin (İHT) Konut Fiyatları Üzerindeki Etkisi: Istanbul, Arnavutköy Örneği

Abstract

İmar haklarının transferi (IHT) modeli, yapılaşmaya kapatılan ya da korunması gereken bir parselin (gönderen alan), kentsel büyümeye uygun alıcı alanlara aktarılmasını sağlamaktadır. Bu mekanizma, dengeli ve adil bir kentsel gelişim sürecini teşvik ederken, çevresel ve kültürel varlıkları korumayı amaçlamaktadır. Bu çalışma, IHT modelinin, Türkiye'de modelin ilk uygulama alanlarından biri olarak kabul edilen İstanbul'un Arnavutköy ilçesinde, Arnavutköy Merkez Mahallesi'ndeki konut değerleri üzerindeki etkilerini araştırmaktadır. İmar planı çerçevesinde, korunan ve T4 bölgesi olarak adlandırılan dere koridoru, gönderen alan olarak, web kazıma yöntemi ile belirlenen satılık konutların konumlandığı 100 parsel alıcı alan olarak seçilmiştir. Bu kapsamda, alıcı alanların gönderen alanlara mesafesinin, konut piyasasında nasıl bir etki yarattığı mekansal ve istatistiksel analitik yöntemler kullanılarak araştırılmıştır. Sonuçlar mevcut durumda IHT modelinde gönderen alanın alıcı alana mesafesinin konut fiyatlarını doğrudan etkilemediğini göstermektedir. Planlama açısından bu durum, gönderen alanların alıcı alanlara mesafesinin tek başına güçlü bir etki yaratmayacağını; ancak yoğunluk bonusları, esnek transfer oranları, mali teşvikler ve kurumsal mekanizmalar ile desteklendiğinde etkinlik kazanabileceğini göstermektedir.The transfer of development rights (TDR) model enables the transfer of a parcel (sending area) that is closed to development or in need of protection to receiving areas suitable for urban growth. This mechanism aims to protect environmental and cultural assets while promoting a balanced and equitable urban development process. This study investigates the impact of the TDR model on housing values in the Arnavutköy Merkez neighborhood of the Arnavutköy district of Istanbul, considered one of the first implementation areas of the model in Türkiye. Within the framework of the zoning plan, the protected stream corridor, designated as the T4 zone, was selected as the sending area, and 100 parcels containing houses for sale, identified through web scraping, were selected as the receiving area. In this context, the impact of the distance of receiving areas to sending areas on the housing market was investigated using spatial and statistical analytical methods. The results show that, currently in the TDR model, the distance of the sending area to the receiving area does not directly affect housing prices. From a planning perspective, this suggests that the distance of sending areas to receiving areas alone does not have a strong impact; However, it can only be effective when supported by density bonuses, flexible transfer ratio, financial incentives and institutional mechanisms.