Determinants of Regional Housing Prices in Turkey

Abstract

In the literature on regional housing prices, two main groups of determinants are primarily put forward; speculative and fundamental variables. Empirical literature in this field has several shortcomings. First, although existing studies have analyzed the role played by speculative factors, none of the studies, have measured precisely the relative importance of speculative and fundamental variables. We aim at doing this. Moreover, the literature has measured the speculation only by analyzing backwardlooking behavior. We improve this analysis by considering also forward-looking expectations. Second, in terms of cross-regional determinants, literature has largely considered economic and demographic variables whereas; geographic, urbanization and cultural variables have been ignored. We intend to incorporate them. Hence, aim of this paper is to understand the dynamics behind the housing prices in 26 Turkish regions between 2010:1-2016:9. We employ range of econometric methods such as Vector- Autoregressions, Unit Root Analysis, Cholesky Forecast Error Variance Decompositions, Impulse-Response Functions, Panel Regressions, Lagrange Multiplier Spatial Dependence Tests and Granger Causality Tests. As an outcome, three results emerge. First, housing price appreciations are so heterogeneous across regions. Second, role of speculative behavior is quite significant. Third, regions which have high urbanization, population, crime rate, trade openness, vehicle ratio, seaside and cultural activity ratios experience faster housing appreciations.

Bölgesel konut fiyatları hakkındaki literatürde spekülatif ve temel değişkenler olmak üzere 2 ana grup ön plana çıkmaktadır. Ancak, bu alandaki literatür çeşitli eksikliklere sahiptir. İlk olarak, mevcut çalışmalar spekülatif değişkenlerin rolünü incelemiş olmasına rağmen, hiçbiri spekülatif ve temel değişkenlerin oransal önemini kesin olarak ölçmemiştir. İlk amacımız bunu yapmaktır. Dahası, literatürde spekülasyon sadece geriye dönük fiyat davranışları ele alınarak ölçülmüştür. Biz bu analizi geliştirmek için ileri dönük beklentileri de ekleyerek bu analizi geliştirdik. İkinci olarak, literatürde bölgeler arası belirleyiciler açısından daha çok ekonomik ve demografik değişkenler üzerinde durulmuş, coğrafi ve kültürel değişkenler göz ardı edilmiştir. Bunları çalışmamıza dahil etmeyi hedefledik. Bu nedenle, bu çalışmanın amacı 2010:1-2016:9 zaman aralığında, Türkiye’deki 26 bölgede konut fiyatlarının ardındaki dinamikleri anlamaktır. Çalışmamızda, Vektör Oto-Regresyonları, Birim Kök Analizi, Cholesky Tahmini Hata Dağılımı Ayrıştırmaları, Etki-Tepki Fonksiyonları, Panel Regresyonları, Lagrange Çarpanı Mekansal Bağımlılık Testleri ve Granger Nedensellik Testleri gibi ekonometri yöntemleri kullanılmıştır. Çalışmanın sonunda, 3 önemli sonuç ortaya çıkmıştır. İlki, konut fiyat değişimlerinin bölgeler arasında oldukça farklılık göstermekte olduğudur. İkinci olarak, konut fiyat artışları üzerinde spekülasyonun etkisi oldukça önemli bulunmuştur. Üçüncü olarak, şehirleşmenin, nüfusun, suç oranının, ticari açıklığın, araç yoğunluğunun, sahil uzunluğunun ve kültürel aktivitelerin fazla olduğu bölgelerde, konut fiyatlarının çok daha hızlı artış gösterdiği bulunmuştur.